Max Wolff: Perumahan – bulan yang sulit dalam penjualan rumah

Selama beberapa bulan terakhir, kami telah melihat peningkatan penjualan rumah yang ada dan penurunan jumlah persediaan yang tidak terjual dalam beberapa bulan. Semakin banyak rumah yang dibeli dan dijual dan persediaan kami hanya bertahan dalam 6 bulan penjualan pada tingkat penjualan saat ini — sehingga hal ini bisa saja terjadi dan kondisinya lebih buruk di pasar perumahan. Penghargaan untuk beberapa perbaikan sudah jatuh tempo.

Namun, kita melihat perayaan dan perencanaan untuk kembali ke keadaan normal terjadi jauh sebelum fundamental ekonomi – lagi-lagi. Kami terus melihat tingkat penjualan yang mengecewakan, penurunan harga rata-rata, dan pangsa pasar yang besar untuk real estat yang mengalami kesulitan. Kelas menengah terus kehilangan bentengnya. Komunitas penyewa dan pembeli investasi yang berkembang mendefinisikan real estat keluarga tunggal. Tampaknya ini adalah sebuah pemulihan – yang sudah lama tertunda dan berlangsung lambat karena sebagian besar kelas menengah tidak ikut serta dalam pemulihan ini.

Gambar 1 di bawah mengilustrasikan peningkatan penjualan rumah eksisting. Sangat jelas bahwa kami melihat adanya peningkatan. Jelas juga bahwa kita melihat keuntungan yang sangat terbatas pada level yang sangat rendah.

Kami melihat 4,57 juta penjualan pada bulan Januari 2012 dari 4,38 juta pada bulan Desember 2011 yang direvisi turun. Itu merupakan peningkatan sebesar 4 persen. “Kekuatan” tersebut harus dinilai dalam konteks tingkat suku bunga hipotek yang berada pada titik terendah dalam sejarah dan di bawah 4 persen. Lebih dari sepertiga penjualan, atau 35 persen, melibatkan properti yang bermasalah.

National Association of Realtors (NAR) mendefinisikan properti bermasalah sebagai penyitaan dan penjualan jangka pendek. Pada bulan Januari 2012, 22 persen penjualan bersifat negatif dan 13 persen penjualan merupakan penjualan pendek.

Artinya, lebih dari sepertiga penjualan berasal dari masyarakat yang tidak mampu memelihara atau membeli rumah. Sebagian besar masyarakat kelas menengah tidak mampu memelihara atau pindah ke perumahan kelas menengah. Selain itu, beberapa orang yang mampu membeli rumah tidak melihat manfaatnya mengambil risiko dan menanggung semua utang dan risiko.

Max Wolff: Bekerja lebih banyak dengan biaya lebih sedikit

Ketidakmampuan dan keengganan untuk membeli terus berlanjut meskipun ada tekanan dan penyelidikan terhadap proses penyitaan, suku bunga yang sangat rendah, dan penurunan pengangguran. Hampir seperempat dari penjualan baru-baru ini adalah properti milik bank. Rumah tangga masih berada dalam kondisi miskin dan rumah tetap berada di luar jangkauan atau investasi yang tidak diinginkan oleh banyak pemberi pinjaman dan peminjam.

Gambar 1 menempatkan peningkatan penjualan baru-baru ini dalam konteks rendahnya kondisi penjualan dalam beberapa tahun terakhir.

Gambar 1 Penjualan Rumah Eksisting. Asosiasi Realtors Nasional.

Teredam, jika tidak teredam, penjualan dicapai melalui pembelian investor, penurunan harga rumah, dan suku bunga yang sangat rendah. Kami melihat harga median rumah, seperti yang dilaporkan oleh National Association of Relators, turun dari $162,200 menjadi $154,700 antara bulan Desember 2011 dan Januari 2012. Penurunan harga median rumah sebesar $7500, sebesar 5 persen, memfasilitasi peningkatan penjualan rumah sebesar 4 persen.

Ini adalah pasar 4 persen, di bawah 4 persen, 5 persen. Maksud saya, kenaikan penjualan sebesar 4 persen pada suku bunga hipotek di bawah 4 persen dengan penurunan harga median sebesar 5 persen. Gambar 2 di bawah mengilustrasikan data terkini mengenai harga median rumah.

Jelas bahwa kita berada pada titik terendah meskipun secara historis suku bunga rendah. Tingkat suku bunga hipotek tetap 30 tahun saat ini kurang dari setengah tingkat rata-rata selama 50 tahun terakhir. Investor menyumbang hampir seperempat dari total pembelian, atau sebesar 23 persen, pada bulan Januari 2012. Pembeli yang sensitif terhadap harga masuk untuk membeli untuk investasi. Tiga puluh satu persen rumah yang ada dibeli dengan uang tunai. Hal ini semakin mengindikasikan adanya pergeseran perilaku pembelian pembeli rumah. Investor secara selektif memilah-milah sisa-sisa krisis perumahan yang sudah berlangsung lebih dari 4 tahun.

Gambar 2 Penjualan Rumah Eksisting. Asosiasi Realtors Nasional.

Data tersebut dengan kuat menunjukkan pemisahan lebih jauh mayoritas warga Amerika dari peluang. Kita dapat melihat berlanjutnya tekanan dalam bentuk penyitaan, penjualan pendek, dan jatuhnya harga. Kami melihat peluang bagi masyarakat berpenghasilan tinggi yang mempercepat proses mengubah mantan pemilik rumah dan orang-orang yang pernah menjadi pemilik rumah di era sebelumnya menjadi penyewa. Data perumahan bulan Januari 2012 menunjukkan adanya peluang bagi rumah tangga dan investor berpendapatan tinggi, namun masih terdapat kelemahan bagi semua pihak.

Gambar 3 Data Federal Reserve. Z1 Tabel B100 Tabel

Pandangan lain mengenai gejolak dan peralihan sektor perumahan berasal dari menurunnya tingkat kepemilikan. Ada beberapa cara untuk mengukur chip ini. Gambar 3 di atas memperlihatkan berapa banyak rumah yang sebenarnya dimiliki oleh rata-rata “pemilik rumah” Amerika.

Polanya jelas. Tingkat utang yang cukup besar dan turunnya harga rumah dengan cepat telah menyebabkan perubahan besar dalam beberapa tahun terakhir. Orang Amerika memiliki lebih sedikit rumah yang mereka “miliki” dibandingkan perkiraan banyak orang. Hal ini harus dilihat sebagai hilangnya prospek inti impian Amerika. Tingkat upah dan tabungan tidak mendukung tingkat kepemilikan rumah dalam sejarah. Bentuknya bermacam-macam.

Gambar 3 menunjukkan satu bentuk, lebih banyak hutang dan lebih sedikit kepemilikan bagi mereka yang membeli rumah. Kami melihat bahwa rata-rata keluarga memiliki lebih sedikit rumah dan kami juga melihat lebih sedikit keluarga yang memiliki rumah. Ada indikasi bahwa tren ini akan terus berlanjut.

Gambar 4 Tingkat Kepemilikan Rumah Sensus AS 1980-2011

Gambar 4 memberikan jendela lain ke dalam proses. Kita memiliki lebih sedikit rumah dan lebih sedikit dari kita yang memiliki rumah sama sekali. Peningkatan kepemilikan rumah di awal abad ke-21, yang pernah digembar-gemborkan secara luas, telah terhapus dalam proses yang cepat dan brutal. Bagaimana tingkat kepemilikan telah turun kembali ke tingkat yang terakhir terlihat pada tahun-tahun terakhir dalam dekade terakhir. Hal ini terus berlanjut meskipun baru-baru ini terjadi perpanjangan proses penyitaan dan berlanjutnya intervensi suku bunga dan pembiayaan kembali.

Pakaian bekas Amerika menyebabkan revolusi di Meksiko

Perumahan masih menceritakan kisah kelas menengah yang terkepung. Kelas menengah Amerika sebenarnya dibangun berdasarkan kepemilikan rumah. Angka perumahan di bulan Januari terus menunjukkan penurunan kinerja di kalangan masyarakat menengah yang tertekan. Angka-angka yang ada saat ini lebih baik dibandingkan dengan angka-angka yang tercatat pada masa krisis, namun kita masih belum bisa membalikkan proses menurunnya kekayaan kelas menengah. Perumahan masih menceritakan kisah sedih.

Max Wolff adalah kepala ekonom di GreenCrest Capital dan mengajar ekonomi di New School University Graduate Program in International Affairs. Karyanya dapat dilihat di Bloomberg, Reuters, NPR, BBC, The Huffington Post, The Wall Street Journal dan outlet lainnya.

Ikuti kami twitter.com/foxnewslatino
Seperti kita di facebook.com/foxnewslatino