Penyitaan menekan harga dan penjualan rumah di AS

WASHINGTON – Meningkatnya penyitaan membebani pasar perumahan AS, menurunkan harga dan membuat penjualan rumah baru tetap lemah.

Rumah yang diambil alih biasanya dijual dengan diskon besar, sehingga menurunkan harga rata-rata. Dan dengan memperluas pasokan rumah bekas yang murah, hal negatifnya cenderung membatasi permintaan rumah baru.

Beberapa ekonom memperkirakan penyitaan akan menjaga harga tetap rendah tahun ini, meskipun mereka memperkirakan penjualan rumah yang sebelumnya ditempati akan meningkat.

Bank memperketat penyitaan di sekitar setengah negara bagian. Peningkatan ini terjadi setelah pejabat negara pada bulan Februari menyelesaikan perselisihan dengan lima pemberi pinjaman hipotek terbesar mengenai penyalahgunaan penyitaan.

“Penyitaan, kelebihan pasokan, dan lemahnya permintaan akan menurunkan harga rumah…setidaknya 5 persen lagi,” kata Patrick Newport, ekonom di IHS Global Insight.

Indeks harga rumah Standard & Poor’s/Case-Shiller, yang dirilis Selasa, menunjukkan bahwa harga rumah turun pada bulan Februari dibandingkan bulan Januari di 16 dari 20 kota yang dilacak. Ini merupakan penurunan keenam berturut-turut.

Dan penjualan rumah baru turun tajam pada bulan Maret, kata Departemen Perdagangan. Penjualan turun 7,1 persen ke tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman sebesar 328.000.

Namun, ada tanda-tanda baik dalam kedua laporan tersebut. Penjualan rumah baru direvisi naik tajam di bulan Februari dan menunjukkan kenaikan sebesar 7,3 persen, jauh lebih besar dari yang dilaporkan sebelumnya. Hal ini menunjukkan bahwa cuaca musim dingin yang hangat mungkin telah menarik beberapa penjualan di bulan Februari yang biasanya terjadi di bulan Maret.

Hasilnya, penjualan rumah baru naik 7,5 persen di bulan Maret dibandingkan tahun sebelumnya.

Dan tingkat penurunan indeks S&P/Case-Shiller telah melambat. Beberapa ekonom mengatakan hal ini menunjukkan harga sedang stabil. Indeks tersebut turun 3,5 persen selama 12 bulan yang berakhir pada bulan Februari. Ini merupakan penurunan tahunan terkecil dalam satu tahun.

Sementara itu, pembelian rumah yang sebelumnya ditempati, meningkat pada bulan Januari dan Februari, menjadikan musim dingin ini penjualan terbaik dalam lima tahun. Pembelian tersebut turun kembali ke tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman sebesar 4,48 juta di bulan Maret.

Para pembangun membuat rencana untuk membangun lebih banyak rumah pada tahun 2012 dibandingkan dengan waktu lainnya dalam 3½ tahun terakhir. Lebih banyak lapangan kerja dan prospek yang lebih baik di kalangan pembeli juga dapat menjadikan tahun 2012 sebagai tahun pertama sejak tahun 2008 dimana sektor konstruksi telah memberikan kontribusi terhadap perekonomian AS.

Stan Humphries, kepala ekonom untuk situs real estat Zillow, mengatakan bahwa wajar jika harga terus turun pada tahap awal pemulihan perumahan bahkan ketika penjualan mulai meningkat.

“Itu semua bagian dari proses terbawah,” katanya.

Angka-angka nasional menyembunyikan perbedaan regional. Penyitaan meningkat tajam di 26 negara bagian dimana pengadilan mengawasi proses tersebut. Sebuah laporan bulan lalu oleh RealtyTrac menunjukkan bahwa okupansi bank secara nasional sedikit turun pada bulan Februari. Namun angka tersebut melonjak di Massachusetts, North Carolina, Florida, Georgia, dan tempat-tempat lain.

Penyitaan adalah alasan utama mengapa harga-harga turun dengan cepat di Atlanta, di mana harga rata-rata turun 17,3 persen di bulan Februari dibandingkan tahun sebelumnya. Ini merupakan penurunan tahunan terbesar dalam sejarah indeks Case-Shiller untuk kota mana pun.

Yelena Shulyatyeva, ekonom di BNP Paribas, memperkirakan 1 juta rumah akan diambil alih tahun ini, naik dari 800.000 pada tahun 2011.

Mark Vitner, ekonom di Wells Fargo, mengatakan ada juga keterputusan antara harga rumah yang “tertekan” dan kondisi pasar lainnya. Rumah-rumah yang mengalami kesulitan termasuk penyitaan dan “penjualan singkat”. Penjualan pendek terjadi ketika pemberi pinjaman mengizinkan rumah dijual dengan harga kurang dari jumlah utang hipotek.

Indeks harga rumah yang tidak menyertakan properti yang bermasalah menunjukkan bahwa harga sedang meningkat.

Untuk properti yang tidak mengalami tekanan, “ada persaingan yang sangat ketat di luar sana,” kata Vitner. “Banyak rumah mendapat banyak tawaran.”

Humphries memperkirakan bahwa rumah yang diambil alih menghasilkan sekitar 20 persen dari penjualan bulan Februari. Angka itu meningkat 15 persen hingga 20 persen sejak akhir tahun 2008, katanya. Di pasar yang sehat, angka ini biasanya kurang dari 5 persen.

Indeks Case-Shiller menunjukkan bahwa harga naik di Phoenix, San Diego dan Miami. Mereka tidak berubah di Dallas.

Phoenix dan Miami juga mengalami penyitaan besar-besaran, namun mendapat manfaat dari minat investor yang kuat.

Harga median rumah di Phoenix telah meningkat selama lima bulan berturut-turut. Rata-rata di Miami juga naik pada bulan Februari.

Secara nasional, penurunan harga yang stabil membawa indeks Case-Shiller ke level pada akhir tahun 2002. Harga rumah telah turun sebesar 35 persen sejak booming perumahan.

Indeks bulanan S&P/Case-Shiller mencakup setengah dari seluruh rumah di AS. Ini mengukur harga dibandingkan dengan harga pada bulan Januari 2000 dan menciptakan rata-rata pergerakan tiga bulan. Angka bulan Februari adalah angka terbaru yang tersedia.