Untuk tahun 2017, lihat suku bunga hipotek, penjualan rumah, dan harga yang jauh lebih tinggi

Nate Lowenstein telah berbelanja rumah di Los Angeles selama lebih dari setahun, berulang kali. Pencariannya terhambat oleh rendahnya daftar rumah di pasar dan hambatan yang menyertainya: banyaknya penawaran yang bersaing dan harga yang lebih tinggi.

“Ini bukan pasar yang bagus dari sudut pandang pembeli,” kata Lowenstein, seorang pengacara. “Satu hal baiknya adalah suku bunga cukup rendah.”

Baru-baru ini pada musim panas lalu, pembeli rumah memiliki suku bunga hipotek yang sangat rendah. Hal ini merupakan kabar baik bagi peminjam mana pun, terutama bagi mereka yang berada di pasar perumahan mahal seperti Los Angeles, Boston, dan Seattle.

Itu dulu. Meskipun suku bunga hipotek masih sangat rendah menurut standar historis, suku bunga tersebut telah meningkat tajam dalam beberapa bulan terakhir, dengan rata-rata suku bunga hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun mencapai 4,2 persen dalam seminggu terakhir. Angka tersebut mencapai angka 4,32 persen pada minggu sebelumnya, yang merupakan level tertinggi sejak tahun 2014 dan jauh di atas rata-rata tahun lalu sebesar 3,65 persen.

Para ekonom memperkirakan suku bunga hipotek akan terus meningkat tahun ini, hanya salah satu tren yang menunjukkan bahwa tahun 2017 akan menjadi tahun yang lebih menantang bagi pembeli rumah.

“Dengan suku bunga hipotek yang lebih tinggi, Anda meningkatkan biaya, menantang anggaran, menantang kemampuan untuk memenuhi syarat, dan sebagai hasilnya, Anda mungkin mengurangi jumlah pembeli potensial,” kata Jonathan Smoke, kepala ekonom Realtor.com.

Sejauh ini, kenaikan suku bunga belum membuat Lowenstein khawatir, yang sedang mencari rumah dengan setidaknya tiga kamar tidur di wilayah barat LA yang makmur. Anggarannya: Antara $1,6 juta dan $1,8 juta.

“Kami belum menentukan harga,” kata Lowenstein. “Tetapi jika naik menjadi 5 persen atau 6 persen, kita akan berada pada titik tertentu.”

Suku bunga hipotek jangka panjang cenderung mengikuti imbal hasil obligasi Treasury AS 10 tahun. Imbal hasil (yield) turun ketika investor menaikkan harga obligasi, seperti yang mereka lakukan setelah pemungutan suara musim panas lalu di Inggris untuk meninggalkan Uni Eropa. Langkah ini menyebabkan suku bunga hipotek jangka panjang anjlok hingga 3,41 persen.

Hal sebaliknya terjadi setelah hari pemilu. Investor bertaruh bahwa Gedung Putih dan Kongres yang dikuasai Partai Republik akan memiliki jalur yang jelas untuk menerapkan kebijakan yang akan mendorong inflasi dan suku bunga lebih tinggi. Aksi jual obligasi AS mendorong imbal hasil obligasi Treasury 10-tahun ke level tertinggi dalam lebih dari dua tahun pada pertengahan Desember, dan suku bunga hipotek melonjak seiring arus.

Namun apakah mereka akan terus melakukan hal tersebut?

Rook memperkirakan tingkat suku bunga KPR akan mencapai 4,5 persen pada tahun 2017. Ekonom lain memperkirakan tingkat suku bunga akan tetap di atas 4 persen namun tidak melebihi 5 persen pada tahun ini. Kisaran tersebut berarti suku bunga hipotek akan lebih rendah dibandingkan dekade terakhir.

Rata-rata tingkat suku bunga hipotek jangka panjang berada di atas 6 persen selama puncak boom perumahan terakhir, dan angka tersebut baru mencapai 5 persen hingga tahun 2008.

Jadi seseorang yang ingin membeli rumah dalam beberapa bulan ke depan tidak perlu panik, kata Svenja Gudell, kepala ekonom Zillow, sebuah perusahaan informasi real estate.

“Saran saya kepada pembeli jangan panik dan merasa terdesak,” katanya. “Jika Anda tidak bisa membeli rumah dengan harga 4,5 persen, Anda mungkin tidak bisa membeli rumah dengan harga 4 persen.”

Taruhannya sedikit lebih tinggi bagi pembeli di pasar yang mahal, karena perumahan dapat menghabiskan lebih banyak pendapatan rumah tangga.

Jika suku bunga hipotek terus meningkat, ada beberapa langkah yang dapat diambil oleh calon pembeli rumah untuk mengimbangi sebagian biaya pinjaman yang lebih tinggi.

Pertimbangkan untuk menurunkan suku bunga dengan membayar biaya kepada pemberi pinjaman di muka, sesuatu yang dikenal sebagai pembelian suku bunga. Atau pilih hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, yang memiliki suku bunga tetap rendah selama beberapa tahun, biasanya lima atau 10, dan kemudian menyesuaikan ke suku bunga yang lebih tinggi.

Langkah lainnya: Minta penjual untuk membayar biaya penutupan pembeli. Hal ini dapat memberikan lebih banyak uang bagi pembeli untuk mengelola biaya pinjaman yang lebih tinggi.

Suku bunga hipotek yang lebih tinggi mungkin memiliki satu hikmah: Karena beberapa pembeli diberi harga, penjual mungkin harus lebih fleksibel dalam menentukan harga. Seiring waktu, hal ini dapat membantu mengekang harga rumah.

Persediaan yang rendah dan permintaan yang kuat membantu harga naik pada tahun 2016 dengan laju tercepat dalam 10 tahun, menurut analisis Zillow. Perusahaan memperkirakan bahwa harga-harga di AS akan naik rata-rata sekitar 3 persen pada tahun 2017, naik dari kenaikan sekitar 6,5 persen pada tahun lalu.

Menurunnya keterjangkauan adalah salah satu alasan National Association of Realtors memperkirakan penjualan rumah akan naik 2 persen tahun ini. Bandingkan dengan peningkatan penjualan sebesar 15 persen selama 11 bulan pertama tahun 2016.

Bahkan pembeli yang mampu menahan suku bunga hipotek yang lebih tinggi mungkin harus bersiap untuk mencari rumah panjang tahun ini.

Persediaan rumah yang dijual diperkirakan akan lebih ketat pada tahun 2017 dibandingkan tahun lalu. Meskipun jumlahnya berbeda-beda di setiap pasar, kurang dari 1,9 juta rumah yang dipasarkan secara nasional pada bulan November, turun 9 persen dari tahun sebelumnya, menurut NAR.

Para pembangun rumah tidak membangun cukup rumah untuk memenuhi kekurangan tersebut, dengan alasan kurangnya lahan siap bangun, kekurangan tenaga kerja, dan meningkatnya biaya bahan bangunan.

Pembeli juga diperkirakan akan menghadapi persaingan yang lebih ketat di tahun 2017 karena generasi milenial terus bertransisi dari menyewa rumah menjadi memiliki rumah, terutama di pasar yang lebih terjangkau di wilayah Midwest dan Selatan.

Pembeli pertama kali menyumbang sekitar 32 persen pembelian rumah selama 11 bulan pertama tahun 2016, naik dari 30 persen pada periode yang sama tahun sebelumnya, menurut NAR.

Keterjangkauan masih menjadi hambatan bagi banyak pembeli pertama, namun kualifikasi untuk mendapatkan pembiayaan mungkin akan lebih mudah diakses pada tahun 2017.

Fannie Mae dan Freddie Mac menaikkan batas hipotek yang akan mereka beli dari pemberi pinjaman pada 1 Januari menjadi $424,100 dari $417,000. Di pasar yang lebih mahal, raksasa hipotek akan menerima pinjaman sebesar $636,150, naik dari $625,500.

Bank mungkin juga mempunyai insentif untuk melonggarkan standar pinjaman jika kenaikan suku bunga hipotek terus mengurangi permintaan untuk pembiayaan kembali hipotek.